Assemblea di condominio .- Notedicioccolato.itLa recente sentenza della Cassazione cambia le regole sulle delibere condominiali: anche con pochi presenti, le decisioni sono valide e vincolanti se non impugnate nei termini.
Le assemblee condominiali rappresentano da sempre il fulcro decisionale della vita nei condomini, teatro di dibattiti accesi su questioni che spaziano dalla gestione dei posti auto fino alle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria. Tuttavia, la partecipazione effettiva a questi incontri è spesso scarsa, compromettendo la validità delle delibere adottate. Ora, un’importante pronuncia della Corte di Cassazione ha rivoluzionato le regole sulla validità delle assemblee, favorendo una maggiore efficacia delle decisioni anche in presenza di pochi condomini.
La svolta della Cassazione sulla validità delle assemblee condominiali
Con l’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025 (Sezione II), la Corte di Cassazione ha sancito un principio fondamentale che cambia radicalmente il modo in cui le assemblee condominiali vengono considerate valide. Secondo questa sentenza, il mancato raggiungimento del quorum previsto dagli articoli 1135 e 1136 del Codice Civile non determina più la nullità automatica della delibera, ma solo la sua potenziale annullabilità. In pratica, una delibera approvata anche con la presenza di soli due condomini può essere considerata valida e vincolante, a meno che non venga impugnata entro i termini di legge.
Questo significa che le decisioni adottate in assemblea, anche con una partecipazione minima, producono effetti giuridici concreti e impegnano tutti i condomini, obbligandoli al rispetto delle decisioni relative a lavori, spese, gestione e sicurezza delle parti comuni. La delibera può essere contestata solo da chi vi ha partecipato dissentendo o astenendosi entro 30 giorni dall’assemblea, oppure da chi era assente entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.).
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La Suprema Corte ha inoltre ribadito, richiamando precedenti giurisprudenziali (Cass. SS.UU. 4806/2005 e 9839/2021), che la nullità delle delibere è riservata esclusivamente a casi estremi, quali la mancanza di elementi essenziali dell’atto, l’oggetto illecito o impossibile, o delibere che ledono diritti individuali sulle parti comuni o esulano dalle competenze assembleari. Errori formali come convocazioni irregolari, quorum non raggiunti o deleghe eccessive, invece, non comportano più la nullità automatica ma solo l’annullabilità.
La decisione della Cassazione rende dunque più efficace l’attività decisionale condominiale, alleggerendo il problema cronico della scarsa partecipazione e delle assemblee deserte o con deleghe last minute. I condomini sono chiamati a una maggiore responsabilità poiché le delibere adottate, anche in condizioni di quorum ridotti, vincolano tutti, salvo impugnazione tempestiva.
Resta confermata la disciplina sui quorum prevista dall’articolo 1136 c.c.: in prima convocazione serve una maggioranza qualificata (due terzi del valore dell’edificio e maggioranza dei condomini), mentre in seconda convocazione le soglie si abbassano. Tuttavia, il nuovo orientamento giurisprudenziale considera il mancato raggiungimento di tali quorum più come un vizio sanabile che come motivo di annullamento automatico.
Questa innovazione giuridica, oltre a facilitare la gestione condominiale, potrebbe incentivare una più attiva partecipazione degli abitanti, consci che le decisioni prese anche da pochi presenti hanno piena efficacia e possono determinare l’avvio di lavori o variazioni nella gestione condominiale.
Parallelamente alle novità sulle assemblee, è importante considerare le opportunità offerte dalla transizione energetica e dal crescente interesse per il fotovoltaico in condominio. La Riforma del Condominio ha semplificato le procedure per l’installazione di impianti fotovoltaici sui tetti condominiali, favorendo l’adozione di soluzioni sostenibili e la riduzione delle bollette energetiche.
